TP HCM đã ban hành quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư để ở kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày. Quy định này tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt đối với người thuê, nhà đầu tư, chủ đầu tư, và thị trường chung cư nói chung.
Bên cạnh những ảnh hưởng đến mô hình đầu tư căn hộ, quy định này cũng mang lại những tác động tích cực trong việc đảm bảo an ninh, trật tự và giá trị dài hạn của chung cư.
Tác động đối với người thuê
Với khách thuê ngắn ngày, họ sẽ phải chuyển sang các hình thức lưu trú khác như khách sạn tầm trung hoặc căn hộ dịch vụ (đúng nghĩa service apartment, không phải phòng trọ đặt tên thành căn hộ dịch vụ). Điều này có thể làm tăng nhu cầu tại hai phân khúc này.
Ngược lại, người thuê dài hạn lại hưởng lợi. Do nguồn cung cho thuê dài hạn gia tăng từ việc nhà đầu tư không thể cho thuê ngắn hạn, giá thuê chung cư có thể giảm nhẹ hoặc ổn định hơn.
Điều này giúp người thuê có nhiều lựa chọn hơn với mức giá hợp lý hơn.
Tác động đối với nhà đầu tư
Trước đây, mô hình cho thuê ngắn ngày mang lại lợi nhuận hấp dẫn, thu hút lượng lớn khách du lịch, chuyên gia công tác ngắn hạn và những người có nhu cầu lưu trú tạm thời. Nhiều nhà đầu tư đã tận dụng các nền tảng như Airbnb để khai thác nguồn thu ổn định từ hình thức này.
Tuy nhiên, với quy định mới, nhà đầu tư buộc phải chuyển hướng sang cho thuê dài hạn. Điều này khiến lợi nhuận giảm sút đáng kể.
Những khu vực trước đây là "điểm nóng" của loại hình cho thuê ngắn ngày như trung tâm TP HCM, khu vực gần sân bay hay các điểm du lịch nay sẽ chứng kiến làn sóng nhà đầu tư rút lui. Nhiều nhà đầu tư có thể chấp nhận bán cắt lỗ để thoát khỏi áp lực tài chính, đặc biệt là những người đã mua nhà bằng vốn vay ngân hàng.
Tác động đối với chủ đầu tư
Phân khúc chung cư cao cấp bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi quy định này. Khách hàng mua căn hộ cao cấp thường đã có nhà chỗ khác, do đó họ mua để đầu tư và khai thác cho thuê.
Nay, khi việc cho thuê mất đi một phân khúc ngắn ngày, nhu cầu mua đầu tư giảm mạnh, dẫn đến thanh khoản chung cư giảm.
Việc bán căn hộ trở nên khó khăn hơn, đặc biệt là với những dự án gần khu vực trung tâm, sân bay hoặc các điểm thu hút du lịch.
Những lợi ích từ quy định cấm cho thuê chung cư ngắn ngày
Ngoài những tác động trên, quy định này có nhiều mặt tích cực bền vững lâu dài:
Thứ nhất, cải thiện an ninh chung cư: Việc hạn chế khách ra vào thường xuyên giúp kiểm soát tốt hơn an ninh trong các tòa nhà chung cư, tránh tình trạng tội phạm lợi dụng việc thuê ngắn ngày để hoạt động phi pháp. Chủ nhà nhiều khi chỉ cần cung cấp mật mã mở cửa cho người đi thuê vào nhà, không biết họ là ai.
Thứ hai, bảo vệ tiện ích nội khu: Các chung cư cao cấp thường có tiện ích riêng như hồ bơi, phòng gym, khu BBQ... Khi có quá nhiều khách thuê ngắn ngày, các tiện ích này dễ bị quá tải, làm giảm trải nghiệm của cư dân.
Thứ ba, hạn chế tình trạng "khách sạn trá hình": Một số chung cư đã bị biến thành khách sạn trá hình khi nhiều căn hộ được mua hoặc thuê lại để khai thác cho thuê ngắn ngày.
Việc siết chặt quy định giúp chung cư trở về đúng mục đích là nơi ở của cư dân.
Thứ tư, duy trì giá trị bất động sản: Những chung cư có quá nhiều căn hộ cho thuê ngắn ngày thường bị mất giá do không duy trì được môi trường sống tốt như ban đầu.
Việc cấm cho thuê ngắn ngày giúp nâng cao giá trị lâu dài của chung cư.
Đây không phải là quy định mới mà là thực thi chặt hơn. Thực tế, Luật Nhà ở 2014 đã quy định rằng chung cư chỉ được sử dụng vào mục đích để ở, không phải để kinh doanh lưu trú như khách sạn.
Tuy nhiên, trong những năm qua, do việc quản lý chưa chặt chẽ, nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng kẽ hở để khai thác mô hình cho thuê ngắn hạn mà không bị xử lý.
Việc siết chặt quản lý lần này là bước đi nhằm đưa chung cư trở về đúng chức năng ban đầu của nó. Điều này sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn, tránh những rủi ro pháp lý trong tương lai đối với các nhà đầu tư.
Lê Quốc Kiên